KPMG: Gayrimenkul Yatırımı, Faizden çok Kazandırıyor

KPMG Türkiye, ‘Sektörel Bakış 2021 – Gayrimenkul Raporu’nu yayımladı. Rapora nazaran; faizden daha yüksek getiri sağlayan gayrimenkul kesimi, 2021 ile birlikte toparlanma sürecine girdi fakat istikrarlar oturmadığı için istenen ivmeye şimdi ulaşılamadı. Yeniden de ümitli olmak için nedenler var; büyümenin motoru inşaat dalının GSYH’den aldığı hissenin 2021’de yüzde 5,8’e çıkması, bunlardan biri… Ayrıyeten 2021’in birinci altı ayında, alınan inşaat ruhsatı kapsamındaki konut sayısının son dört yılın en yüksek düzeyine çıkması da olumlu gelişmeler arasında…

Rapora nazaran; Türkiye’nin izlediği ekonomik dengelenme ve düşük faiz siyaseti konuta olan talebin artmasına neden oldu. Bu da Avrupa’nın en yüksek gerçek fiyat artışını getirdi. Bu artışta pandemiyle değişen konut anlayışının da tesiri olurken, hızlanan kent hayatı, yazlıkların şöhretini elinden aldı

KPMG Türkiye Gayrimenkul Dal Başkanı Özgür Sıvacı, rapora ait yaptığı değerlendirmede, “Pandemiyle birlikte ekonomik aktivitenin yavaşlaması hane halkının gayrimenkul yatırımlarına olan talebini de etkiledi. 2021’de başlayan yeni olağanlaşma süreci, kesimde toparlanmanın yolunu açtı. Lakin çok fazla değişken var ve istikrarlar şimdi oturmadı” dedi. Bugün, klasik ekonomik döngüler içinde konut dalının faiz getirisinden daha yüksek bir getiri sağladığına dikkat çeken Sıvacı, “2021 ile birlikte güçlü bir toparlanma sürecine girildi fakat dengelerin oturmamış olması nedeniyle talep tarafında temkinli optimist duruşu destekliyor. Talep şartlarındaki temkinli görünüme karşın global konut fiyatlarındaki artış trendi ise devam ediyor. Bunun yanında iş dünyasında da yaşanan kaçınılmaz değişim ve benimsenen yeni iş modelleri daldaki ezberlerin bozulmasına yol açtı. Bölüm dengelerin oturmasını ve bu yenilenme sürecine ayak uydurma gayretinde” biçiminde konuştu.

Avrupa’nın en yüksek gerçek fiyat artışı

Sıvacı şöyle devam etti: “Ülkeler, salgın periyodunda büyük ekonomik çöküşlerin önüne geçmek ismine farklı para ve maliye siyasetleri devreye aldı. Bu farklılıklar ülkeler ortası ayrışmaların temel sebebi olarak öne çıkıyor. Örneğin, ülkemizde, kredi takviyeli ekonomik dengelenme siyaseti ve beraberinde gelen çok düşük kredi faizleri 2020’de konut talebini kıymetli ölçüde artırarak gerçek fiyat artışının yüzde 13’ün üzerinde gerçekleşmesine yol açtı. IMF’nin araştırmasına mevzu olan 63 ülkenin 49’unda gerçek manada fiyat artışı izleniyor. Yıllık fiyat değişimi tahlilini daha aktüel olan Eurostat datalarıyla yaptığımızda ise son bir yılda yüzde 32’lik artışla konut fiyatlarının en fazla arttığı ülke Türkiye oldu. Bu durumun temel nedeninin geçtiğimiz yıl yürütülen düşük faiz siyaseti paralelinde güçlenen talep ve akabinde gelen enflasyonist baskının bir sonucu olduğunu da söz etmek gerekiyor.

Pandemiyle konut anlayışının değişmesi fiyatları artırdı

Fiyatların rekor seviyede artışında, bilhassa pandemide beklentilerin ve hayat şartlarının değişmesi ön planda bulunuyor. Yüksek metrekareye, müstakil meskenlere, az katlı yerleşim yerlerine olan talep artarken, kentsel dönüşümün de kirada talepleri canlı tuttuğu tabir edilebilir. Artan maliyetler, yeni konut üretimini azaltırken, girdi maliyetlerinde ve kredi faizlerindeki yükseliş de fiyatlara yansıdı. Yeni devirde konut arzındaki artışın da tesiri ile fiyat artış suratında azalma yaşanması bekleniyor. Kira artış suratında da kentsel dönüşüm uygulamalarının ve talebin kış aylarında azalmasıyla birlikte gibisi bir azalma görülebilir.

Hızlanan kent hayatıyla yazlıklar tekrar “out” oldu

Bilhassa yıllarca meyyit yatırım kabul edilen yazlıklara yönelik ilgi ise en dikkat cazibeli gelişmelerden biri oldu. Hareket kısıtlılığının getirdiği problemli durumlara karşı, beşerler meskenden çalışmanın da getirdiği rahatlıkla tatil bölgelerindeki yazlıklara yöneldi. Buralarda da fiyatlar rekor derecesinde artış gösterdi. Olağanlaşmanın akabinde kent hayatının ve toplumsallaşmanın artmasıyla bu eğilim terk edilirken fiyatlarda düzeltme yaşanabileceği beklentiler ortasına dahil edilebilir.

Girdi maliyetlerine karşın üretim canlanma trendinde

Girdi maliyetleri, yeni periyotta bölümün en çok konuşulacak gündem hususlarının başında yer alıyor. Lakin stokların erimesiyle üreticilerin harekete geçtiği gözleniyor. Bu da yeni ruhsat sayılarının artmasından anlaşılıyor. Genel duruma bakılınca; bölümde yeni konut üretiminde son üç yılda (2017-2020) azalma meydana geldi. Kelam konusu tarihler ortasında tamamlanan konut sayısı, başlanan konut sayısından fazla gerçekleşti. Ruhsat stokunun erimeye başlamasıyla bu yıldan itibaren inşaat ruhsatlarına talep tekrar canlandı. TÜİK tarafından yayımlanan yapı müsaade istatistiklerine nazaran yapı ruhsatlarında 2021 yılının birinci altı ayında bir evvelki yılın birebir devrine nazaran bina sayısı yüzde 88,4, yüzölçümü yüzde 45,3, bina bedeli yüzde 93,7, daire sayısı ise yüzde 49,8 arttı.

Büyümenin motoru tekrar devreye girebilir

Türkiye inşaat dalı, GSYH’den aldığı hisse prestijiyle öncü bölümler ortasında yer alıyor. Periyot devir yüzde 8’leri aşan hissesiyle “büyüme motoru” pozisyonuna gelen dalda birkaç yıldır yaşanan kırılganlık ise bu hissenin düşmesine yol açıyor. Geçtiğimiz 10 yıllık dönemde GSYH’den ortalama yüzde 7 hisse alan dal, 2020 yılını yüzde 5 hisseyle kapattı. 2021 yılının birinci çeyreği ile birlikte pandemi sürecindeki daralmasını toparlayan dalın hissesi yüzde 5,8’e ulaşmış durumda.”

Raporda öne çıkan birtakım başlıklar ise şöyle sıralanıyor:

2021’in birinci altı ayında, alınan inşaat ruhsatı kapsamındaki konut sayısı son dört yılın en yüksek düzeyinde. Ruhsatlara yönelik bu ilgiye bakarak, önümüzdeki devirde konutta yeni inşaatta artış görülebileceği tabir edilebilir. Yapı ruhsatı verilen yapıların 2021 yılının birinci altı ayında toplam yüzölçümü 65,4 milyon m2 olurken bunun 38,5 milyon m2’si konut, 14,4 milyon m2’si konut dışı ve 12,5 milyon m2’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
İnşaat maliyet endeksi, bu süreçte kesimde yaşanan maliyet artışını gözler önüne seriyor. Haziran 2021 öncesinde bir ay hariç on beş ay boyunca yükselen gösterge, an prestijiyle yüzde 42,5 düzeyinde. Endeksteki yıllık artış oranı Mayıs 2020’de yüzde 5,8 düzeyindeydi. Kesimde maliyetlerde yaşanan bu artış, fiyatlarda da kendini doğal olarak gösteriyor. 2021 yılı Haziran ayında bir aylık yüzde 2,7 oranında artan konut fiyat endeksinde yıllık artış oranı yüzde 29,2. Bu paha, enflasyondan arındırıldığında ise gerçek artış yüzde 9,9 olarak ölçülüyor.
Satışlar tarafında 2020 yılında izlenen görüntü 2021 yılı için geçerli değil. Düşük kredi faizlerinin desteklediği ortamda tarihi tepeler görülen satışlarda süratli bir geri çekilme yaşanıyor. Datalara aylık değil yıllık bazda bakılacak olursa; 2021 yılının birinci yedi ayında konut satışlarının yüzde 23 daraldığı görülüyor. Bu hareketin temel sebebi ise ipotekli yani kredili konut satışlarının tıpkı periyotta yüzde 69 azalmış olması.
Kredi imkanlarının genişlemesi 2020 yılının birinci yedi ayında satışların neredeyse yarısının konut kredileri aracılığıyla yapılmasına yol açmıştı. Bu oran, 2021 yılı için yüzde 19 düzeyinde.
Bu süreçte, TL’de yaşanan paha kaybı yurt dışı yerleşiklerin ülkemizdeki gayrimenkul alımlarının da artmasına yol açtı. 2020 yılının birinci yedi ayında satılan gayrimenkullerin yüzde 2’si yabancılar tarafından satın alınırken bu yıl tıpkı oran yüzde 3,8’e yükselmiş durumda.
Mevsim tesirlerinden arındırılmış inşaat kesimi itimat endeksi temmuz ayında yüzde 4,7 oranında artarak 86,3 oldu. Endekste eşik kıymet 100 olmasına ve bu pahanın altı olumsuz görünüme işaret etmesine rağmen toparlanma eğilimi olumlu olarak kıymetlendirilebilir.
2021 yılının birinci çeyreği prestijiyle ülkemizdeki 447 AVM’de 13,6 milyon metre kare alan arz ediliyor. 2007-2017 periyodunda AVM sayısı ve metrekare arzı prestijiyle üçe katlanan pazardaki arz hem piyasanın doyması hem de buna bağlı olarak gelişen başka sonuçlarla birlikte yatay seyrine devam ediyor. AVM pazarında da toplam hacmin üçte birinden fazlasını barındırana İstanbul merkez olma pozisyonunu sürdürüyor.
Avrupa İstatistik Ofisi’nin (Eurostat) bilgilerine nazaran son bir yılda yüzde 32’lik artışla konut fiyatlarının en fazla arttığı ülke Türkiye oldu. Avrupa Birliği genelinde ise 2021’in birinci devrinde bir evvelki yılın tıpkı devrine nazaran yüzde 6,1’lik artış kaydedilirken, Türkiye’den sonra konut fiyatlarının en fazla arttığı ülkeler yüzde 17 ile Lüksemburg, yüzde 15,3 ile Danimarka ve yüzde 12 ile Litvanya oldu.
Konut fiyatlarında olduğu üzere AB ülkeleri ortasında en fazla kira fiyat artışının olduğu ülke Türkiye. Eurostat’ın datalarına nazaran 2020 ile 2021 ortasında Türkiye genelinde kiralar yüzde 9,4 oranında arttı. Türkiye’yi yüzde 5’lik artışla Avusturya, yüzde 4,1’lik artışla da Letonya takip ediyor. Türkiye’de kira fiyatları daha çok büyük vilayetlerde arttı.